Odpowiedzi na interpelacje/zapytania

W odpowiedzi na Pana interpelację z dnia 09.09.2016r. znak: BPM-I.0003.596.2016.AB przedstawiam następujące informacje.
Decyzją nr 1261/2008 z dnia 11.08.2008r. inwestor uzyskał pozwolenie na budowę inwestycji „zespołu budynków wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu przy ul. Ks. J. Popiełuszki w Szczecinie ( dz. nr 2/1, 2/11, 2/15, 2/16 z obrębu 74 Pogodno ) – ETAP I polegający na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych ( oznaczonych: „B” i „C”) położonych na działce nr 2/1 wraz z infrastrukturą techniczną ( działki nr 2/1, 2/11, 2/15, 2/16) i zagospodarowaniem terenu ( dz.nr 2/1, 2/11).” Decyzją nr 1931/2008 z dnia 28.11.2008r. pozwolenie na budowę zostało zmienione w zakresie ujętym w aneksie „ ETAP II polegający na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych ( oznaczonych: „A”, „D”, „E”) położonych na działkach nr 2/1, 2/11 z obrębu 74 Pogodno”. W dniu 17.08.2015r. pozwolenie na budowę zostało przeniesione na rzecz MODEHPOLMO II Sp. z o.o. Decyzją nr 191/16 z dnia 19.02.2016r. został zatwierdzony kolejny aneks do projektu budowlanego. Teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego też pozwolenie na budowę zostało udzielone w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy nr 800/07 z dnia 14.11.2007r. Decyzja o warunkach zabudowy została ustalona w oparciu o art. 59 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 z 2003r. poz.717, ze zmianami). Ustalenie wymagań dla nowej zabudowy następuje zgodnie z art. 61 ust 1-5 cyt. wyżej ustawy oraz zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588) i rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego i decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.2003.164.1589).
W ww. decyzji zostały ustalone warunki dla inwestycji „budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu” zlokalizowanej przy ul. Ks. J. Popiełuszki w Szczecinie ( dz. nr 2/1, 2/5, 2/11, 2/13, obręb 2074).
Zamierzenie inwestycyjne zostało uzgodnione z Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego. Z uzgodnienia tego wynikają warunki obsługi w zakresie komunikacji określone w decyzji, tj.- niezbędną dla potrzeb inwestycji liczbę miejsc postojowych należy zapewnić na terenie objętym inwestycją,
- obsługę komunikacyjną inwestycji należy uzgodnić z Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego w Szczecinie,
- dla terenu inwestycji obowiązuje zakaz obsługi komunikacyjnej od ul. Taczaka.
Żaden przepis prawa nie normuje sposobu ustalania ilości miejsc postojowych, co w konsekwencji skutkuje brakiem podstawy prawnej dla ustalania wymaganej ilości tych miejsc. Z tego powodu kwestia ta w decyzji nr 800/07 o warunkach zabudowy została potraktowana w sposób bardzo ogólny.
Dla inwestycji przy ul. Popiełuszki zapisano wymóg zapewnienia niezbędnej ilości miejsc parkingowych na terenie wnioskowanej inwestycji, co oznacza, że ilość tych miejsc określi projektant na etapie pozwolenia na budowę. Daje to możliwość spełnienia tego ustalenia z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb inwestora i warunków miejscowych.
Obecne orzecznictwo sądowo- administracyjne nieco inaczej podchodzi do tej kwestii uznając, że mimo braku w procedurze ustalania warunków zabudowy przepisów prawa normujących sposób ustalania ilości miejsc postojowych, to organ wydający decyzję przeprowadza analizę, w której bierze pod uwagę rodzaj i miejsce lokalizacji inwestycji i na tej podstawie określa szacunkowe wskaźniki miejsc postojowych. Jednakże w przypadku kwestionowania przez inwestorów ustalonych w decyzji wskaźników, rozstrzygnięcia SKO i sądów nie są jednoznaczne.

Projektant w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę nr 1261/2008 z dnia 11.08.2008r. , nr 1931/2008 z dnia 28.11.2008r. i nr 191/16 z dnia 19.02.2016r. zaprojektował 137 lokali mieszkalnych oraz uznał za wystarczające zapewnienie 33 miejsc parkingowych.
Organ administracji budowlanej zgodnie z art.35 Ustawy Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdził zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska, a także zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami, w tym techniczno budowlanymi oraz kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Projekt został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się , aktualnym na dzień wykonania projektu, zaświadczenie o przynależności do izby branżowej.
Zgodnie z art. 35 ust.4 w razie spełnienia wszystkich wymagań , również wskazanych w art. 32 ust.4 , organ nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Ponadto informuję, że dla terenu objętego w/w inwestycją w dniu 28 stycznia 2013r. podjęta została uchwała nr XXVI/754/13 Rady Miasta Szczecin w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Pogodno – Taczaka”. W projekcie planu określone zostały wskaźniki miejsc postojowych między innymi dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej minimum 1,3 mp/1 mieszkanie oraz wprowadzono zapis” w zabudowie wielorodzinnej minimum 25% obliczonej liczby miejsc postojowych stanowić powinny miejsca postojowe naziemne (terenowe) w formie placów postojowych lub zatok postojowych”. Ustalenia te będą obowiązujące po uchwaleniu planu.
Nieruchomość gruntowa nr 2/5 z obrębu 2074, będąca własnością Gminy, nie jest obecnie przygotowywana do zbycia w drodze przetargu z uwagi na brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, do czasu uchwalenia i wejścia w życie ww. planu stanowić będzie rezerwę inwestycyjną.
Część działki nr 2/5 ( o pow. 886 m2) została udostępniona, jako zaplecze budowy umową na okres od 01.02.2016r. do 31.08.2016r. Po uzyskaniu pozytywnych opinii z WMiRSPN, WZiON, WGKiOŚ i BPPM oraz po umieszczeniu informacji o wydzierżawieniu przedmiotowej działki w wykazie, została zawarta umowa dzierżawy na okres do trzech lat. Umowa obowiązuje do dnia 31.05.2019 r. Opłata za dzierżawę netto miesięcznie wynosi 1.629,93 zł Opłaty wnoszone są na bieżąco.  Zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy oraz zatwierdzonym projektem zagospodarowania terenu, dostęp do drogi publicznej będzie miał miejsce jedynie od strony ul. Popiełuszki, co zostało uzgodnione przez Zarząd Dróg i Transportu Miejskiego w dniu 18.06.2008r.
Informuję również, że przejście dla pieszych przez ul. Taczaka jest brane pod uwagę. Jego lokalizacja powinna być powiązana z obecną realizacją budowy osiedla mieszkaniowego, jak również z założeniami zagospodarowania terenu po drugiej stronie ul. Taczaka – zadanie „Zagospodarowanie terenu przy ul. Ks. Popiełuszki na cele rekreacji”. Wykonanie przejścia dla pieszych przez jezdnię ulicy Taczaka musi zapewniać odpowiednie warunki widoczności, oznakowania przejścia oraz powiązania z najbliższym otoczeniem.
Z informacji uzyskanej od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim Szczecin wynika, że organ nie kontrolował przedmiotowej inwestycji, jak również kontrola w/w inwestycji, nie została ujęta w wykazie zaplanowanych na rok 2016r. kontroli.