Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2004 roku

        Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego Urzędu Miejskiego w Szczecinie przeprowadził kontrolę w Wydziale Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych UM, w zakresie prywatyzacji gminnych lokali użytkowych w 2003 r. W wystąpieniu pokontrolnym z dnia 14 września 2004 r. przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniżej opisanych ustaleń.
        Prywatyzacja Gminnych lokali użytkowych w 2003 r. odbywała się w oparciu o uchwałę Rady Miasta Szczecina z dnia 29 grudnia 1997 r. o nr XLI/522/97 w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i budynków (ze zmianami: Uchwała nr VII/330/99 z dnia 30.03.1999 r., nr XXXIII/761/2000 z dnia 18.12.2000 r., nr XLVI/962/01 z dnia 3.12.2001 r., nr LII/1175/2002 z dnia 27.05.2002 r. - do czasu zakończenia kontroli nie opublikowano jednolitego tekstu). Wydział Mienia, a następnie od dnia 5 kwietnia 2003 r. Wydział Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych uzyskał przychody z prywatyzacji gminnych lokali użytkowych na łączną kwotę 1.435.350 zł co stanowiło 29% “pierwotnego” planu oraz 57% planu po zmianach w 2003r.     
        Spośród czterech objętych kontrolą, w tym trzech zakończonych w 2003 r. procesów prywatyzacyjnych lokali komunalnych na łączną kwotę 428.386 zł (30 % zrealizowanych przychodów z tego tytułu) i jednym zakończonym w lutym 2004 r. na kwotę 146.619 zł, niedociągnięcia stwierdzono w dwóch przypadkach. Należy zaznaczyć, że nieprawidłowości te dotyczyły zadań realizowanych przez były Wydział Mienia, a więc przed powstaniem WMiLU.
        Kontrola wykazała, że w przypadku prywatyzacji lokalu użytkowego położonego przy ul. Sikorskiego w Szczecinie na rzecz dotychczasowego najemcy dokonano zwrotu nadpłaty w wysokości 7.902 zł z naruszeniem procedury określonej w Załączniku do Uchwały nr 1695/01 Zarządu Miasta Szczecina z dnia 18 grudnia 2001 roku w sprawie trybu postępowania przy przygotowywaniu dokumentacji do sprzedaży lokali użytkowych na rzecz ich dotychczasowych najemców oraz ustawy o gospodarce nieruchomości (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). W wywieszonym do publicznej wiadomości wykazie nr 1085/02 oraz w uchwale nr 2341/02 Zarządu Miasta Szczecina z dnia 24 września 2002 r w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym lokalu użytkowego w budynku przy ul. Sikorskiego (...) określono wartość rynkową (wg operatu szacunkowego) w wys. 132.089 zł. W Protokole rokowań z dnia 7 stycznia 2003 r. a następnie na fakturze VAT nr 0063/03 z dnia 23 stycznia 2003 r. ustalono jednak inną cenę sprzedaży na kwotę 124.187 zł, bez podjęcia nowej uchwały o zbyciu lokalu i podania do publicznej wiadomości nowych warunków zbycia nieruchomości (w tym ceny) w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia (cena uwidoczniona w wykazie powinna określać nieruchomość w taki sposób aby odpowiadała przedmiotowi przyszłej umowy zbycia). 
        Niedociągnięcia dotyczyły też prywatyzacji lokalu położonego przy ul. Jedności Narodowej w Szczecinie. Ustalono bowiem że, w dniu 25 marca 2003 r. (data zawarcia aktu notarialnego) zawarto przedwstępną umowę warunkową sprzedaży, mimo że ważność ceny upłynęła w dniu 5 marca 2003 r., gdyż cena sprzedaży – wg Uchwały nr 1389/01 Zarządu Miasta Szczecina z dnia 27 czerwca 2002 r. w sprawie ważności ceny m.in. gminnych lokali użytkowych - była ważna przez okres 4 miesięcy od dnia podjęcia uchwały Zarządu Miasta o sprzedaży i oddaniu w użytkowanie wieczyste udziału w nieruchomości gruntowej, tj. od dnia 5 listopada 2002 r. Dopiero w trakcie i na wniosek kontroli uzupełniono fakturę nr 0040/2004 z dnia 19 lutego 2004 r. dotyczącą sprzedaży ww. nieruchomości. Nie zawierała ona bowiem nazwy i adresu nabywcy, co było niezgodne z art. 21 i 22 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 ze zm.), wg których powinna zawierać te dane. 
        W uchwale Zarządu Miasta Szczecina z dnia 5 listopada 2002 r oraz w wykazie nr 1295/02 lokali użytkowych stanowiących własność Gminy Miasto Szczecin przeznaczonych do sprzedaży (...) wywieszonym do publicznej wiadomości na okres od 12 listopada do 3 grudnia 2002 r. dotyczącą nieruchomości przy ul. Jedności Narodowej nieuwzględniono bonifikaty z tytułu wpisania nieruchomości do rejestru zabytków, mimo że ustalono ją w akcie notarialnym w sprawie przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży z dnia 25 marca 2003 r., określającej warunki zbycia, w tym cenę sprzedaży. Spowodowało to, że ww. uchwała i wykaz nieodpowiadały ostatecznym warunkom zbycia, co naruszyło postanowienia art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), wg których w wykazie podanym do publicznej wiadomości określa się m.in. cenę nieruchomości. W konsekwencji tego Prezydent nie mógł skorzystać z przyznanych mu uprawnień do udzielania, podwyższania lub obniżania bonifikat, zgodnie z zapisami Rozdziału I załącznika do uchwały Rady Miasta Nr XLI/522/97 z dnia 29 grudnia 1997 r. w związku z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
        Uwagi kontroli dotyczyły także sposobu wyliczenia skutków ekonomicznych sprzedaży nieruchomości. Obowiązek przedstawienia informacji na temat skutków ekonomicznych sprzedaży, tj. 5. letni zysk z najmu lokalu, wysokość zaliczek płaconych na utrzymanie części wspólnych budynku i fundusz remontowy regulował załącznik do Uchwały nr 1695/01 Zarządu Miasta Szczecina z dnia 18 grudnia 2001r. Jak ustalono w zakresie analizy skutków ekonomicznych sprzedaży poszczególnych lokali użytkowych, nadal stosowana jest przyjęta przez były Wydział Budynków i Lokali Komunalnych oraz były Wydział Mienia nie wyrażona żadnym przepisem zasadę, że wpływy ze zbycia danego lokalu użytkowego nie mogą być niższe niż 5 letnia projekcja zysków z najmu. Przepis pkt 4 ppkt 4 powołanego wyżej trybu postępowania w sprawie sprzedaży lokali użytkowych tylko obliguje poszczególnego zarządcę nieruchomości do przesłania wraz z wnioskiem informacji w zakresie 5. letniej projekcji zysków. Zasada ta obowiązuje od momentu rozpoczęcia prywatyzacji lokali użytkowych w gminie Szczecin, tj. od połowy roku 1996.
W kontekście powyższych ustaleń stwierdzono, iż Gmina Miasto Szczecin nie ma podstaw do występowania z roszczeniem wobec osób trzecich ani też nie ma podstaw do występowania z roszczeniem wobec Gminy.

W związku z ww. uchybieniami Prezydent Miasta Szczecina zalecił Dyrektorowi WMiLU, aby:

1. opracował zasady wyliczania skutków ekonomicznych uwzględniające wszystkie czynniki mające wpływ na gospodarowanie zbywaną nieruchomością ,
2. opracował procedury sprzedaży nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków,
3. w podawanych do publicznej wiadomości wykazach nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży określał cenę nieruchomości odpowiadającą warunkom zawarcia umowy.

Dyrektor Wydziału Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych UM w Szczecinie pismem z dnia 21 września 2004 r. złożył do treści zaleceń zawartych w wystąpieniu następujące zastrzeżenia:

1. Nie zgodził się z treścią zalecenia nakazującego opracować zasady wyliczania skutków ekonomicznych uwzględniające wszystkie czynniki mające wpływ na gospodarowanie zbywaną nieruchomością. Dyrektor WMiLU uzasadniając swoje zastrzeżenie, stwierdził, że zasady wyliczania skutków ekonomicznych sprzedaży poszczególnych lokali użytkowych są zawarte w pkt. 12 załączniku nr 2 do Zarządzenia Prezydenta Miasta Szczecina Nr 141/04 z dnia 15 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonywania Uchwały Nr XVI/316/04 Rady Miasta Szczecina z dnia 16 lutego 2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży.
2. Zakwestionował treść zalecenia nakazującego opracować procedury sprzedaży nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Dyrektor WMiLU uzasadniając zastrzeżenie podał, że “Obowiązuje takie same postępowanie przy przygotowywaniu dokumentacji do sprzedaży lokali położonych w nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków, jak w przypadkach postępowania przy sprzedaży lokali położonych w innych nieruchomościach z wyjątkiem udzielenia w pierwszym przypadku dodatkowej bonifikaty wynikającej z art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 2001 r. o gospodarce nieruchomościami. Bonifikata 50 % do ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków ma charakter obligatoryjny co do zasady tym samym ma zastosowanie każdorazowo przy sprzedaży lokali położonych w budynkach wpisanych do rejestru zabytków, w których nie przeprowadzono remontu. W przypadku wykonania w budynku wpisanym do rejestru zabytków istotnych remontów podnoszących jego stan techniczny, wysokość bonifikaty wynikającej z powołanego wyżej przepisu ustalana jest przez Prezydenta – korzystając z uprawnienia danego w drugiej części przepisu. W tym miejscu pragnę wyjaśnić, że dokonując uzgodnień z Z-cą Prezydenta (...) w zakresie prowadzenia ewentualnej procedury przy udzielaniu bonifikaty z tytułu wpisania nieruchomości do rejestru zabytków uzgodniono, iż zasadnym jest utrzymać dotychczas stosowaną praktykę w tym zakresie.”
3. Dyrektor WMiLU nie zgodził się z zaleceniem, w którym zawarte zostało zobowiązanie do określania ceny odpowiadającej warunkom zawartej umowy w podawanych do publicznej wiadomości wykazach nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Dyrektor WMiLU uzasadniając zastrzeżenie podał, że “W oparciu o art. 35 ust. 2 pkt. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wykazach nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży określa się cenę nieruchomości. Zgodnie z art. 67 ust. 3 powołanej wyżej ustawy - przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Z komentarza do ww. ustawy wynika, że cena nieruchomości, to wyrażona w pieniądzu jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego, przy stosowaniu reguł wyartykułowanych w przepisach rozdziału I działu IV (art. 149-159). W warunkach umowy sprzedaży poszczególnych lokali każdorazowo określana jest cena lokalu (ustalona zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy) od której udziela się bonifikat wynikających zarówno z art. 68 ust. 1 jak i 68 ust. 3 ustawy. Pomniejszona o wysokość bonifikat cena sprzedaży daje kwotę do zapłaty za nabywany lokal. Umieszczanie w wykazie (o którym mowa w art. 35) kwoty, którą nabywający uiszcza za lokal, naruszałoby przepis art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami” .

        Komisja odwoławcza na posiedzeniu jawnym odbytym w dniu 11 października 2004 r. w Urzędzie Miejskim w Szczecinie, w którym uczestniczył Dyrektor Wydziału Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych, Kierownik Referatu ds. Prywatyzacji Lokali WMiLU oraz bezpośrednio przeprowadzający kontrolę główny specjalista WKiAW po rozpatrzeniu ww. zastrzeżeń podjęła uchwałę o:

1. uwzględnieniu w części zastrzeżenia do treści zalecenia nr 1,
2. uwzględnieniu w części zastrzeżenia do treści zalecenia nr 2,
3. uwzględnieniu w całości zastrzeżenia do treści zalecenia nr 3,
4. wprowadzeniu – w związku z uwzględnieniem w części zastrzeżenia do treści zalecenia nr 1 – następujących zmian w treści wystąpienia pokontrolnego:

    5. wprowadzeniu – w związku z uwzględnieniem w części zastrzeżenia do treści zalecenia nr 2 – następujących zmian w treści wystąpienia pokontrolnego:

1. wykreśla się treść zalecenia nr 2 na stronie 4 wystąpienia i zastępuje się zaleceniem o treści “ 2. uzupełnić obowiązującą procedurę przygotowywania dokumentacji do sprzedaży nieruchomości o obowiązek przedstawiania Prezydentowi przed podjęciem uchwały informacji o wpisaniu nieruchomości do rejestru zabytków”

Komisja Odwoławcza podejmując powyższą uchwałę zważyła co następuje:

1. Po zapoznaniu się z uzasadnieniem zastrzeżenia do treści zalecenia nr 1, Komisja częściowo podzieliła argumentację dyrektora WMiLU i zastrzeżenie przyjęła do realizacji w części - zmieniając jego treść. Komisja uznała za słuszny pogląd Kontrolującego, że skutek ekonomiczny jest podstawowym elementem decydującym o sprzedaży, a celem zalecenia było doprecyzowanie zapisów dotyczących zasad wyliczania tego skutku. Komisja przyznała również, że podanie jedynie 5. letniej projekcji zysku jest niewystarczające. Komisja uznała natomiast za słuszne wyjaśnienia Pana Dyrektora WMiLU, który uznał, że wskazanie pkt. 12 zarządzenia Nr 141/04 opracowanych zasad jest wyczerpującą odpowiedzią na zalecenie nr 1. Komisja przyjęła stanowisko Dyrektora WMiLU, iż jeśli zalecenie miało dotyczyć doprecyzowania zasad, można było sformułować je w inny, bardziej precyzyjny sposób. Komisja uwzględniła ponadto wypowiedź Pani Kierownik Referatu ds. Prywatyzacji Lokali WMiLU, która przyznała, że przy wyliczaniu skutków ekonomicznych powinno się brać pod uwagę również uszczegółowienie wyliczania kosztów zarządcy.
2. Komisja Odwoławcza po zapoznaniu się z uzasadnieniem zastrzeżenia do treści zalecenia nr 2 częściowo podzieliła argumentację dyrektora WMiLU i zastrzeżenie przyjęła do realizacji w części - zmieniając jego treść. Komisja przyjęła wyjaśnienie Kontrolującego, że zalecenie pokontrolne miało na celu jedynie doprowadzenie do doprecyzowania obowiązujących procedur w taki sposób, aby odpowiednio wcześniej Prezydent był informowany o możliwości zmiany bonifikaty w związku z wpisaniem nieruchomości do rejestru zabytków. Z drugiej strony Komisja nie zakwestionowała faktu, że obowiązujące przepisy nie określają jednoznacznie takiego terminu i podtrzymała stanowisko Dyrektora WMiLU, że Prezydent mając kompetencje do zmieniania uchwały, uwzględnił 50. % bonifikatę w protokole z negocjacji (który był następstwem uchwały ZM). Komisja uznała również, iż sytuacja, gdzie w uchwale ZM nie było informacji o bonifikacie, a znalazła się ona w protokole z negocjacji nie stanowiła uchybienia. Zważono bowiem, że Prezydent, na etapie podpisywania protokołu z negocjacji, posiadał wiedzę o udzielonej 50. % bonifikacie. Komisja uznała natomiast, że wcześniejsze informowanie Prezydenta o udzielonej bonifikacie nie jest w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, a wręcz wpłynie korzystnie na podejmowanie odpowiednich decyzji. Z uwagi na powyższe Komisja nie podzieliła stanowiska Dyrektora WMiLU, że wystarczy, iż o fakcie wpisania nieruchomości do rejestru zabytków Prezydent dowie się, na krótko przed podpisaniem aktu notarialnego. Komisja uwzględniła natomiast fakt potwierdzony przez Dyrektora WMiLU, że istnieje możliwość dodania w dokumencie określającym tryb postępowania przy przygotowywaniu dokumentacji, szczegółowego zapisu o dołączaniu wszystkich informacji, m.in. na temat wpisu do rejestru zabytków.
3. Komisja Odwoławcza po zapoznaniu się z uzasadnieniem zastrzeżenia do treści zalecenia nr 3 przyjęła argumentację Dyrektora WMiLU i zastrzeżenie uwzględniła w całości. Komisja nie podzieliła stanowiska Kontrolującego, który uznał, że za cenę należy uznać wartość za jaką ostatecznie sprzedawana jest nieruchomość, a nie wartość z wyceny, posiłkując się art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach ( Dz. U. Nr 97 poz. 1050 ze zm.) wg którego, cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Komisja stanęła na stanowisku, że ww. ustawa o cenach nie ma zastosowania do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja przyjęła, że ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzyjnie określa, to co powinien zawierać wykaz, m.in. cenę sprzedaży lokalu. Nie jest to cena sprzedażna. Taka pojawi się w umowie, po udzieleniu bonifikaty. Komisja uznała, że na problem należy spojrzeć od strony zgodności wykazów sporządzanych przez WMiLU z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i ewentualnie rozważyć, czy cena umowna nie naruszała przepisów tej ustawy. Komisja uznała, że do publicznej wiadomości podaje się te dane, które wynikają z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komisja zważyła, że nigdzie nie ma mowy na temat tego, że w umowie ma być zastosowana cena podana w wykazie. W ustawie nie mówi się o obowiązku zawierania w wykazie informacji o wysokości bonifikaty. Komisja wzięła również pod uwagę to, że w momencie sporządzania wykazu WMiLU dysponuje tylko ceną opartą na szacunku rzeczoznawcy. Ponadto Komisja uznała, że umieszczanie w wykazie dodatkowych informacji, jak np. udzielenie bonifikat, miałoby znaczenie, gdyby nieruchomość była sprzedawana w drodze przetargu. Jeśli sprzedaż dokonywana jest bezprzetargowo, wykaz podawany jest w innym celu do publicznej wiadomości, przede wszystkim w celu ujawnienia właściciela lub spadkobiercy nieruchomości.