Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2007 roku

W kwietniu 2007 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego przeprowadził kontrolę w Szczecińskim Centrum Renowacyjnym Sp. z o.o. z siedzibą w Szczecinie przy ul. Bogusława 52/2 zw. dalej „SCR” albo „spółka” w zakresie prawidłowości prowadzonej przez spółkę polityki czynszowej dla lokali użytkowych będących w jej zasobach, a w szczególności kontroli umów najmu z osobami prowadzącymi działalność w lokalach „Cafe Praha”, „London Pub” (zw. dalej lokalem nr 1) oraz „Chief” (zw. dalej lokalem nr 2).

W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.

 Przeprowadzoną kontrolę oparto na założeniu autonomiczności decyzji Zarządu spółki w kwestiach prowadzonej polityki czynszowej dla lokali użytkowych będących w jej zasobach. Determinowało to zakres kontroli, gdyż jej przedmiotem nie mogło być badanie zasadności i celowości - podejmowanych w ramach zarządu lokalami użytkowymi – decyzji, a jedynie ustalenie czy działania (żądania) zarządu spółki w stosunku do użytkowników lokali odpowiadają kryterium legalności tj. zgodności z przepisami prawa powszechnie obowiązującego jak i postanowieniami umów zawartych z najemcami. Samodzielność działań zarządu spółki oznacza również brak związania postanowieniami uchwały Rady Miasta dot. gospodarowania lokalami użytkowymi (m.in. uchwały nr XX/364/04 z dnia 26.04.2004 r. w sprawie zasad gospodarowania komunalnymi lokalami użytkowymi) jak i wydanymi z jej upoważnienia szczegółowymi zarządzeniami Prezydenta Miasta. Działalność spółki w zakresie gospodarowania lokalami użytkowymi poddano ocenie również przez pryzmat podstawowego celu jej działalności tj. przeprowadzenia kompleksowej renowacji i modernizacji istniejącej zabudowy Centrum Szczecina, a co za tym idzie zdobycia odpowiednich środków finansowych na przeprowadzenie tej inwestycji.

Kontrola nie wykazała istotnych nieprawidłowości w podejmowanych przez spółkę działaniach dot. prowadzonej polityki czynszowej dla lokali użytkowych będących w jej zasobach.

            W odniesieniu do lokalu nr 1 ustalono, że od dnia 01.01.2006 r. jest on używany przez spółkę cywilną bez tytułu prawnego (bezumowny użytkownik). Podejmowane próby podpisania umowy najmu nie przyniosły jak dotąd efektu z uwagi na rozbieżne stanowiska stron w kwestiach dot. stawki czynszu za lokal, zabezpieczenia roszczeń wynajmującego oraz zrzeczenia się przez docelowego najemcę nakładów poczynionych na lokal. Ustalono, że zaproponowana przez spółkę stawka za 1 m² powierzchni użytkowej tj. 31 zł znajduje uzasadnienie w operacie szacunkowych opracowanym na zlecenie SCR przez biegłych rzeczoznawców majątkowych. Skuteczne podważenie wniosków wypływających z operatu możliwe jest jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Tym samym, zakwestionowanie operatu nie może przybrać formy zlecenia opracowania kolejnego operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Przyjętą stawkę traktować należy - w ocenie kontroli - jako stawkę uśrednioną. Brak jest więc podstaw do jej różnicowania w zależności od miejsca położenia części lokalu (parter, piwnica).

            W zakresie żądanych przez SCR od oferenta zabezpieczeń roszczeń z tytuł najmu lokalu (weksel in blanco oraz kaucja w wysokości 3 – miesięcznego wymiaru czynszu za lokal) ustalono, że wymóg ten należy do standardowych zabezpieczeń stosowanych przez SCR przy podpisywaniu nowych umów najmu (próba kontroli – 12 umów zawartych w latach 2006-2007). Wysokość kaucji (w ww. próbie kontroli) przyjęto - w zależności od lokalu - na poziomie od 1 do 4 krotności stawki czynszu.

            Ustalono, że objęte roszczeniem bezumownego użytkownika nakłady związane z adaptacją lokalu nr 1 na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, poczyniono w czasie, kiedy podmiot ten pozostawał podnajemcą lokalu. Lokal znajdujący się początkowo w zarządzie Administracji Mienia Skarbu Państwa, decyzją uwłaszczeniową przeszedł w posiadanie Gminy Szczecin a następnie – na mocy uchwały Rady Miasta – aportem wniesiony został do spółki SCR. W tak ustalonym stanie faktycznym wskazać należy, że roszczenie byłego podnajemcy do SCR o zwrot nakładów poczynionych na lokal nie może mieć uzasadnienia w treści art. 676 ustawy z dnia 23.04.1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zw. k.c., który uzależnia zwrot nakładów od istnienia stosunku zobowiązaniowego pomiędzy wynajmującym a podmiotem czyniącym nakłady. Spornym - w ocenie kontroli - jest czy podstawę taką stanowić mogą natomiast przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, przewidujące obowiązek zwrotu korzyści (nakładów) otrzymanej bez podstawy prawnej. Nie ulega wątpliwości, że nakłady poczynione przez ówczesnego podnajemcę przyniosły ostatecznie korzyść właścicielowi lokalu tj. SCR. Nie istniała również żadna podstawa prawna do uzyskania korzyści w stosunkach SCR – podnajemca (brak stosunku obligacyjnego). W ocenie kontroli - wbrew stanowisku zawartemu w sporządzonej na zlecenie spółki opinii prawnej z dnia 18.05.2006 r. - podstawą wyłączenia możliwości zgłoszenia takiego roszczenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu nie może być przepis art. 408§2 k.c., który literalnie dotyczy nakładów, ale poczynionych na uzyskaną korzyść majątkową a w niniejszej sprawie korzyść przysługuje SCR jako następcy prawnemu Gminy Miasto Szczecin a nie podmiotowi czyniącemu nakłady. W orzecznictwie sądowym dominuje stanowisko, że w zakresie roszczeń o zwrot wartości ulepszeń dokonanych na rzeczy wynajętej wyłączone jest zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (tak np. wyrok SN z dnia 4.11.1980 r. II CR 394/80, OSNCP 1981/7/134, wyrok S.A. w Katowicach z dnia 20.11.2003 r. I ACa 556/03 LEX nr 193552). Literalnie wyroki te dotyczą jednak roszczeń najemcy lokalu tj. osoby, której przysługują wobec wynajmującego prawa o charakterze szczególnym wynikające wprost z art. 676 k.c. i gdzie zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu stanowiłoby obejście przepisu art. 677 k.c. przewidującego roczny termin przedawnienia tychże roszczeń. Z kolei bezspornym jest, iż SCR uzyskał własność lokalu, na którym poczynione zostały nakłady,
w sposób prawny i odpłatny tj. aportem w zamian za udziały przekazane Gminie. Tym samym nawet jeśli dopuścić do stosowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu to – w ocenie kontroli - i tak w świetle art. 407 k.c. biorąc pod uwagę odpłatny charakter czynności roszczenia kierować by należało do poprzedniego właściciela lokalu a nie SCR, gdyż obowiązek wydania korzyści przechodzi na osobę trzecią jedynie wówczas, gdy rozporządzenie na jej rzecz nastąpiło bezpłatnie (tak jak przekazanie lokalu Gminie przez Skarb Państwa). Odnosząc się do kwestii żądania przez SCR umieszczenia w umowie najmu zapisów o zrzeczeniu się przez bezumownego użytkownika roszczeń do nakładów poczynionych dotychczas na rzeczy najętej – zdaniem kontroli - zapis powyższy jest dopuszczalny na zasadzie swobody umów pomiędzy stronami. Jego celowość uzależniać należy natomiast od prawnej możliwość wystąpienia przez czyniącego nakłady z roszczeniem o ich zwrot od właściciela lokalu.

            W trakcie kontroli ustalono również, że w lokalu nr 1 dokonano bez zgody właściciela tj. SCR zmiany przedmiotu działalności prowadzonej przez bezumownego użytkownika tj. przekształcenia dotychczasowej kawiarni (Cafe Praha) w piwiarnię.
W ocenie kontroli zmiana ta powinna znaleźć odzwierciedlenie przy określeniu wysokości czynszu za przedmiotowy lokal.

            Kontrola wykazała również, że SCR - pomimo rosnącego zadłużenia bezumownego użytkownika - nie podjął do dnia 25.04.2007 r. próby windykacji należności z tytułu odszkodowania za bezumowne użytkowanie lokalu nr 1 za okres styczeń 2006 - marzec 2007 r. (łącznie kwoty zaległości w wysokości 94960,98 zł). Według wyjaśnień Prezesa Zarządu SCR przyczyną zwłoki w egzekucji należności były przedłużające się negocjacje z bezumownym użytkownikiem lokalu.

            W odniesieniu do lokalu nr 2 ustalono, że SCR pismem z dnia 12.02.2007 r. wypowiedział najemcy lokalu dotychczasową wysokość czynszu ustalając jego nowy wymiar na poziomie 27 złotych netto za metr kwadratowy (wysokość ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego). W ocenie kontroli – podkreślając zasadność działań SCR zmierzających do urynkowienia opłat za używanie ww. lokalu – wskazać należy na brak skuteczności tegoż wypowiedzenia w świetle postanowień łączącej strony umowy najmu z dnia 01.10.1990 r. (wraz z późniejszymi aneksami). Według §2 ust. 3 wiążącej strony ww. umowy najmu, wysokość dopuszczalnej zmiany czynszu skorelowana jest bowiem z postanowieniami aktualnie obowiązującej uchwały Rady Miasta Szczecin dot. stawki podstawowej czynszu w lokalach użytkowych. Pomimo ww. braku związania spółki postanowieniami uchwał Rady Miasta, zapis powyższy obowiązuje jednak SCR jako wynajmującego, który wstąpił w prawa poprzedniego właściciela lokalu tj. Gminy Miasta Szczecin (zasada trwałości stosunku najmu – art. 678 k.c.) i stanowi nadal prawną podstawę ustalenia wysokości czynszu za przedmiotowy lokal użytkowy. Biorąc pod uwagę aktualną stawkę podstawową wprowadzoną uchwałą Rady Miasta tj. 2,09 zł za m² (2,65 zł – od 05.2007 r.) oraz przewidziane umową podstawy ustalenia wysokości czynszu w postaci zastosowania różnokrotnej stawki podstawowej w zależności od rodzaju przeznaczenia powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu (według ostatniego przedstawionego kontroli aneksu do umowy z dnia 27.08.1992 r. – 7,4 i 1 krotność stawki podstawowej), zastosowanie stawki jednolitej 27 zł za m² należy uznać za niedopuszczalne i sprzeczne z wiążącym stronę stosunkiem obligacyjnym. W ocenie kontroli zastosowanie ww. stawki poprzedzone musi być wypowiedzeniem całej umowy na podstawie §11 umowy najmu z dnia 01.10.1990 r. Podpisanie nowej umowy umożliwi spółce – oprócz ww. urealnienia czynszu - zastosowanie standartowych zabezpieczeń roszczeń związanych z wynajmem lokalu. Kwestię nakładów poczynionych na lokal przez dotychczasowego najemcę należy rozstrzygać natomiast z poszanowaniem zasady wynikającej z art. 676 k.c.